كيف تحسب القرض العقاري

القسط الشهري للقرض العقاري بسعر فائدة ثابت يتكون من جزأين: حصة أصل الدين (الجزء الذي يقلل المبلغ المقترض) وحصة الفائدة (الرسوم مقابل اقتراض المال). تختلف نسبتهما عبر الزمن: في السنوات الأولى تذهب حصة أكبر للفائدة، ثم تنعكس المعادلة مع اقتراب نهاية المدة. لا تشمل الأقساط التأمين أو الرسوم الشهرية أو ضرائب العقار إلا إذا أضفتها يدوياً إلى الرسوم. ضع ذلك في اعتبارك عند تقييم ميزانيتك الشهرية.

مبلغ القرض الفعلي هو سعر العقار ناقص الدفعة المقدمة، والفائدة تُحسب على هذا المبلغ لا على سعر العقار. إذا كان العقار بمليون ريال ودفعت 200 ألف مقدماً، فإن مبلغ القرض 800 ألف، وتُحسب عليه كل الأرقام. زيادة الدفعة المقدمة تخفض القسط الشهري وتقلل إجمالي الفائدة، لكنها تحجز سيولة قد تحتاجها لاحتياط أو تكاليف النقل والتأثيث. وازن بين تخفيض الأقساط والحفاظ على هامش أمان مالي.

تُحسب الأقساط بمعادلة القسط الثابت: حوّل النسبة السنوية إلى شهرية بقسمتها على 12، وحدد عدد الأشهر بضرب السنوات في 12، ثم طبّق: القسط الشهري = مبلغ القرض × المعدل الشهري × (1 + المعدل الشهري)^عدد الأشهر ÷ ((1 + المعدل الشهري)^عدد الأشهر − 1). الحاسبة تنفذ هذه المعادلة تلقائياً وترصد في جدول السداد السنوي توزيع كل سنة بين أصل الدين والفائدة والرصيد المتبقي.

لنأخذ مثالاً مطابقاً لقيم الحاسبة: عقار بقيمة 200,000 دينار ودفعة مقدمة 40,000 دينار، بفائدة 5% سنوياً ولمدة 20 سنة، ورسوم 1,000 دينار. مبلغ القرض الفعلي 160,000 دينار، والقسط الشهري ≈ 1,056 ديناراً، وإجمالي الفائدة ≈ 93,416 ديناراً، والتكلفة الكلية الفعلية (الأقساط + المقدم + الرسوم) ≈ 294,416 ديناراً.

يعرض الجدول لكل سنة: المبلغ المدفوع فيها، وحصة أصل الدين، وحصة الفائدة، والرصيد المتبقي بعد السنة. ستلاحظ أن الفائدة السنوية تتناقص مع تقدم السداد، بينما تزداد حصة أصل الدين. استخدم الجدول لتقدر متى ينخفض رصيدك بسرعة، ولتفهم كم من أقساطك يذهب فائدة فعلاً — وهو ما يفيدك عند مقارنة عروض تمويل مختلفة.

تفترض الحاسبة سعر فائدة ثابتاً طوال المدة وسداداً شهرياً منتظماً. تُضاف الدفعة المقدمة والرسوم إلى التكلفة الكلية، ولا تُحتسب رسوم التأمين أو الرسوم المتأخرة أو رسوم السداد المبكر. النتائج تقديرية ولا تشمل فروقات أسعار الصرف أو اللوائح المحلية. تحقق دائماً من شروط العقد والجهة المموِّلة قبل اتخاذ القرار، وعند الشك استشر جهة مختصة.